Валерий Ксензенко: «Цену на рынке недвижимости определяют не строители, а потребительский спрос»

За последний год инвестиционно-строительная корпорация «Мисто» увеличила свою прибыль в пять раз. Сегодня компания, одна из самих динамично развивающихся на украинском рынке недвижимости, занимается строительством жилья в столице и в регионах.

О том, как сейчас развивается рынок недвижимости Украины и что ожидает его в ближайшей перспективе – разговор с президентом ИСК «Мисто» Валерием КСЕНЗЕНКО.

– Господин Ксёнзенко, Ваша компания в 2007 году увеличила свою прибыль в пять раз. Скажите, что способствовало такому росту – покупательский спрос, рост цен на недвижимость или другие какие-то факторы? 

– Пять лет назад мы начинали с нуля. Но каждый год шел прирост на 100%. Вначале мы строили 10 тысяч квадратных метров, сейчас – 200 тысяч. В следующем году, надеемся, будет следующий виток – 400-500 тысяч квадратных метров. То есть я могу сказать, что наша прибыль сейчас прямо пропорциональна построенным квадратным метрам.

С каждым новым годом мы набираем обороты и увеличиваем присутствие в регионах. Сейчас мы строим дома в Броварах, Вишневом, в Крыму. Наша цель – строить качественные дома, на которые через десять-пятнадцать лет было бы не стыдно посмотреть. Наша прибыль это – если хотите, оценка покупателями нашей работы. Мы всегда строили качественное жилье. Конечно, это занижало нашу прибыль. Мы всегда строили красивое жилье, и это тоже занижало нашу прибыль. Но при этом мы понимали: наше жилье – лучшее, и оно будет продаваться.

– Скажите, «Мисто» ушло в регионы сознательно из-за перенасыщенности столичного рынка или есть какие-то иные мотивы?

– Я не могу сказать, что этот шаг был сделан сознательно. Не было такого, что мы хотели строить только в Киевской области и в регионах. Когда создавалась корпорация, то проще всего было получить разрешительные документы в столичной области. Одновременно оформлялись площадки в Киеве и в Киевской области. Но в Киевской области процесс шел быстрее. Словом, наше присутствие в регионах связано с тем, что в то время, когда мы входили в рынок, проще было начать строительство в регионах, а не в столице.

– Какой обычно период проходит от начала получения всех документов на строительство до сдачи дома?

– Бывает по-разному. В Советском Союзе самым сложным было построить дом. Получить же разрешительные документы не составляло труда. Сейчас – наоборот. Для строителя легче построить, а вот получить все разрешительные документы стало сложным. В процессе получения всех этих документов ты должен пройти массу инстанций. Когда же строишь, тебе уже ничего не мешает. Мы некоторые площадки просто покупаем уже с документами. В таком случае мы не тратим много времени. Но по некоторым площадкам уже оформляемся третий год.

– Каков процент в стоимости украинской недвижимости составляет покупка земельного участка?

– Затраты по отводу или покупке земли составляют около 30 % от стоимости квадратного метра. Это – в среднем.

– Кабинет министров принял решение проводить земельные аукционы. Большинство экспертов сходятся во мнении, что таким образом Юлия Тимошенко пытается взять под контроль всю систему землеотводов в Украине. Вам, как застройщику, выгодны земельные аукционы?

– В какой-то мере я согласен, что аукционы – это один из способов взять под контроль весь земельный рынок. Но для нас аукционы – не помеха, мы будем в них участвовать. Мы готовы выкупать землю на аукционах. Для нас очень важно, чтобы появились правила игры на рынке. Я хотел бы все таки понять, как будут проводиться эти земельные аукционы.

Как это повлияет на рынок недвижимости? Конечно, будет побеждать тот, кто будет платить за землю большую цену. Это будет влиять на стоимость недвижимости. Ведь земельные участки будут выкупаться по цене, выше нынешней, и, вполне понятно, что эта цена будет закладываться в стоимость квадратного метра.

– Вы вспомнили о правилах игры на рынке. Что, по Вашему мнению, мешает тому, чтобы эти правила были установлены? Что Вас в нынешних правилах игры на рынке недвижимости не устраивает?

– Стопроцентно правила не могут всех устраивать. У меня первое образование – юридическое и я понимаю, что самое сложное – создать ту норму права, которая была бы справедливой и всех устраивала. Это – сложно. Мне бы хотелось, чтобы в стране упростилось разрешительная система. На мой взгляд, основная задача украинской власти – создать условия для работы бизнеса. Условия не создаются. В результате – бизнес существует вопреки правилам, которые есть. Мы уже привыкли жить в борьбе и выживать. Я не жалуюсь, что мы плохо живем. Но для того, чтобы экономика страны развивалась большими темпами, надо посмотреть, способствует ли этому нормативная база. В России уже давно существует упрощенная система землеотводов. Поэтому там и строят миллионы квадратных метров недвижимости в год. Там застройщик собирает 10-15 подписей, а мы – 180-200 подписей. Почувствуйте разницу.

– Бытует мнение, что нынешний спрос в Украине на недвижимость связан с ипотечным кредитованием. США прошли этот путь. Сейчас ипотечное кредитование стало влиять на всю финансовую систему Америки. Насколько, по Вашему мнению, этот сценарий может повториться у нас?

– Теоретически все возможно. Но если взять экономику и тенденции роста заработных плат в Украине и сравнивать их с Соединенными Штатами, то говорить о том, что у нас произойдет то же, – нельзя. Украинский рынок недвижимости еще не насыщен. Спрос на жилье будет еще очень долгое время.

Западные инвесторы, в том числе – и американские, готовы инвестировать в новые рынки. В том числе – и в украинский рынок недвижимости. Поэтому, думаю, до кризиса нам еще очень далеко.

– Рост на украинскую недвижимость многие эксперты связывают с закрытостью украинского рынка недвижимости. Мол, на рынке мало игроков, и как следствие – монополизация рынка недвижимости. Вы согласны с эти утверждением?

– Это не соответствует действительности. Знаете, раньше многие эксперты прогнозировали, что если в Украину придут западные банки, то у нас и кредиты начнут выдавать под 4-6 %. Но сейчас в Украине 60 % банковского рынка владеют банки с западным капиталом. Где прогнозируемое снижение процентных ставок? Его нет. Если приходит сюда западный инвестор – западный строитель, банк, то разве они приходят сюда заниматься благотворительностью? Они приходят сюда зарабатывать. В цену они закладывают свои риски – нестабильность политической ситуации, неработающие суды, коррупцию. Это – рисковый для них бизнес, рисковая для них страна. Поэтому надеяться на то, что с приходом западных застройщиков ситуация на рынке измениться, я бы не стал.

– Насколько сильно рынок недвижимости зависит от того, что происходит в украинской политике?

– Любой бизнес, какой бы он не был, требует стабильности. Если есть нестабильность в стране, это, безусловно, влияет на бизнес. Для меня, как для бизнесмена очень важно, чтобы был работающий парламент, работающее правительство и все органы власти. Тогда все развивается. Нестабильность политическая приводит к нестабильности экономической. Это замораживает процессы землеотводов, сдачи объектов, что, разумеется, создает дефицит на рынке недвижимости. Когда возникает дефицит, это способствует росту цен. Пока заметного роста цен на недвижимость нет. Все – в пределах роста цен, которые мы тратим на материалы – кирпич, цемент, арматуру. К тому же, мы повышаем заработную плату, чтобы конкурировать в борьбе за рабочую силу.

В год рост цен на украинскую недвижимость составляет порядка 30%, независимо ни от чего. Но дефицит, который возникает вследствие нестабильной политической ситуации, конечно же, в будущем может отразиться на росте цен.

– По Вашему мнению, повлияют ли нынешние темпы инфляции в украинской экономике на рост цен на недвижимость?

– По моему мнению, слишком много мы говорим об инфляции. Даже больше, чем этого требуется. Лично я не думаю, что инфляция будет тем движущим критерием, который подстегнет цены на недвижимость. Все будет зависеть от спроса и предложения. Будет расти спрос, значит, будут расти и цены. Если спрос и предложение будут где-то на одном уровне, то и цены будут оставаться на одном уровне. Это, кстати, мы наблюдали полгода назад.

– Вы можете спрогнозировать, когда рост цен на украинскую недвижимость прекратится? Ведь цены на жилье в Украине превышают мировые цены. Хотя по качеству наша недвижимость намного уступает недвижимости США, Франции, Испании.

– Цена определяется только спросом и предложением. Покупательская способность определит точку, выше которой цена квадратного метра не поднимется. Сейчас существует миф о сверхприбылях строителей. Если вы думаете, у застройщиков рентабельность составляет 100-300 %, то вы ошибаетесь. Если рентабельность у нас достигает 16-25%, то мы этому рады. Потому что при таких показателях мы можем развиваться. При рентабельности ниже мы не сможем закупать новые краны, новую технику, развивать свою материально-техническую базу. Поэтому еще раз повторю: цену на рынке недвижимости определяют не строители, а потребительский спрос.